中国消费真正的破局点，可能在住房，而不只是消费

过去几年，中国经济反复讨论一个问题：为什么中国拥有如此强大的制造能力、出口能力和完整的产业链，但国内消费却始终不够强？

这个问题乍看有些反常。

全世界都在购买“中国制造”，中国每年出口大量商品，也长期保持较大的贸易顺差。按最直观的理解，一个国家生产得多、卖得多、赚得多，居民应该越来越富裕，然后把这些收入重新消费掉。

但现实并不是这样。

中国经济长期存在一个非常鲜明的结构：生产能力极强，居民储蓄率较高，而消费尤其是服务消费相对不足。

我越来越觉得，中国消费真正的破局点，可能不是简单地“让居民多消费”，而是要解决一个更底层的问题：

中国家庭为什么要把如此大比例的财富，最终配置到住房上？

而这个问题的核心，又落到了一个经常被讨论、但还没有完全实现的问题上：

真正的租购同权。

一、中国不是没有消费，而是住房吸收了太多家庭财富

中国居民并不是“不消费”。

2025年，全国居民人均消费支出达到29,476元，同比增长4.4%；其中人均服务性消费支出13,602元，占居民消费支出的46.1%。从2020年到2025年，服务消费占比已经提高了3.5个百分点。与此同时，2025年服务零售额增长5.5%，快于商品零售额1.7个百分点。

这说明一个事实：

中国人的服务消费需求本身并不弱，而且正在增长。

真正的问题可能是，居民家庭的巨大财富和收入，并没有充分进入日常服务消费，而是长期被一种特殊的商品吸收了——

住房。

因为住房和普通商品完全不同。

买一部手机，钱花出去以后，它就是消费。

买一套房，却完全不同：

它既是消费品，也是资产；既提供居住服务，也是财富储存工具；既可以出租，又可以作为抵押品；在很多地方，它还曾经与教育、户籍、公共服务以及家庭婚育安排等产生联系。

所以住房实际上同时占据了：

消费 + 投资 + 储蓄 + 财富保障

四个位置。

这也是为什么中国家庭会如此重视买房。

二、住房为什么具有如此强的“消费属性”？

表面上看，买房是一项投资。

但如果仔细想想，中国家庭购买的其实远不只是一个钢筋水泥的物理空间。

一套房子可能意味着：

一个稳定的居住空间；
更好的地段和通勤条件；
更好的社区环境；
子女教育资源；
家庭成员长期共同生活的稳定性；
一定程度上的公共服务获得能力；
未来养老的居住保障。

因此，中国住房的真正价值可以粗略理解成：

房产金融价值 + 居住消费价值 + 附加公共服务价值 + 家庭保障价值。

这就是中国房地产与很多成熟租赁市场最大的区别之一。

如果一个社会能够做到：

租房和买房的人，可以获得基本相同的生活权益，

那么房子的投资属性和消费属性就可以比较清楚地分开。

你可以买房，是因为你喜欢拥有资产。

也可以租房，是因为你只想购买住房服务。

但如果租房不能获得与买房相当的完整生活权益，那么情况就完全不同。

这时候：

买房就不仅仅是投资，而变成了获得完整生活方式的一种门票。

三、“租售不同权”为什么会强化买房？

假设有两个人。

A花300万元买房。

B不买房，把300万元留在金融资产中，每年支付租金。

如果两个人得到完全一样的：

居住权；
教育机会；
公共服务；
社区权益；
长期稳定性；

那么B完全可以选择不买房。

这时候，买房主要就是一个投资决策。

但是，如果A因为拥有房产能够获得某些额外权益，而B作为租客不能获得，那么家庭面对的就不再是：

买房还是租房？

而是：

我要不要为了获得完整的生活权益而买房？

这就把一个原本应该属于资产配置的问题，变成了一个家庭消费和人生规划的问题。

于是房产的消费属性被大幅放大。

四、所以中国真正缺的可能不是“消费意愿”，而是另一种财富配置方式

这个循环为什么会长期成立？

过去几十年，中国形成了一条非常强的经济循环：居民储蓄被吸收到房地产中，房地产又通过土地财政、房地产投资和相关产业链带动基建、制造业和就业，进而提升居民收入；而收入提高之后，又进一步转化为新的储蓄和房产需求。

这套循环曾经非常有效。

它解决了一个现实问题：在缺乏稳定资本市场和完善社会保障的条件下，住房为家庭提供了既能保值又能获得长期居住安全的资产载体。

但这也意味着，中国家庭的财富配置并不是“先消费、再投资”，而是更像“先积累住房，再决定如何消费”。

如果房价不再是增长载体，居民的储蓄去向是什么？

当房地产进入调整阶段之后，一个问题就暴露出来：

如果住房不再是居民财富持续增长的主要载体，那么居民的储蓄应该去哪里？

这其实比“房地产还能不能涨”更重要。

如果答案仍然是：

继续买房。

那么中国很难真正建立一个由服务消费驱动的经济结构。

因为家庭仍会把大量财富锁在住房里，而不是流向更广泛的消费与服务。

但如果答案变成：

金融资产 + 养老金 + 保险 + 住房服务 + 医疗养老 + 旅游文化 + 体育娱乐 + 各类个人服务。

那么家庭财富的配置方式就会发生根本变化。

对投资者意味着什么？

这不是一个“房子会不会涨”的问题，而是一个“居民财富最终如何配置”的问题。

如果住房不再是唯一的财富中枢，那么中国的消费结构就可能从“压缩型消费”转向“服务型消费”；如果没有新的配置渠道，经济就只能继续用房产这条单一路径来承载家庭资产与生活保障。

这也是为什么，真正决定中国消费是否能升级的关键，往往不在于居民是否愿意花钱，而在于家庭是否还能用住房之外的方式，安全地获得稳定生活与长期保障。

五、所以真正的消费升级，不一定是让人“多买东西”

这可能是我们理解中国消费最容易出现的误区。

扩大消费，不一定意味着：

多买几台手机、多买几辆汽车、多买几件衣服。

真正意义上的消费升级，可能是：

家庭把更多财富从“资产积累”转向“购买生活服务”。

比如：

年轻人不再为了结婚必须买房，而是可以长期租住品质更好的住房；
有孩子以后，可以把原本用于买房的财富更多用于教育、体育、旅游和文化；
中年以后，可以把财富用于医疗、健康管理和养老服务；
退休以后，可以用养老金和金融资产购买长期养老服务，而不是只能依赖自己拥有的一套房子。

这才是真正意义上的：

从房地产消费走向服务消费。

六、而真正的租购同权，是这个转变的重要前提

2025年9月15日起施行的《住房租赁条例》，已经把“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”写入行政法规，同时提出建立稳定的住房租赁关系，并推动建立租购并举的住房制度。

这是一个重要的制度方向。

但“写进法规”和“真正实现租购同权”之间，仍然存在很大的执行空间。

真正的租购同权，不应该只是：

租客能够合法租房。

而应该逐渐接近：

租客和房主都可以正常地生活。

也就是说，一个年轻人可以：

租房 → 结婚 → 生孩子 → 子女入学 → 工作迁移 → 长期居住 → 养老

而不需要在人生的某个节点被迫得出一个结论：

“为了获得完整的生活权益，我必须买一套房。”

如果有一天中国真的能够做到这一点，那么住房的角色就会发生非常大的变化。

七、房地产不会因此消失，而是从“资产经济”变成“住房服务经济”

这里还有一个容易产生的误解：

租购同权并不意味着房地产不重要。

恰恰相反。

如果中国真正进入住房服务时代，住房依然会是一个巨大的消费市场。

只是消费的对象发生了变化。

过去是：

买房 → 获得住房

未来可能更多变成：

购买住房服务 → 获得居住体验

那么围绕住房产生的消费依然非常庞大：

租赁 → 家具 → 家电 → 装修 → 物业 → 清洁 → 维修 → 社区服务 → 托育 → 养老 → 健康服务

房地产行业也会从“卖多少套房子”逐渐转向：

能够提供多少高质量住房服务。

这其实可能是房地产真正的长期转型方向。

八、最终的问题，是能不能让“住房”从家庭最大的资产，变成最大的消费服务之一

我认为这才是中国消费转型最值得观察的地方。

现在中国居民的服务消费已经达到消费支出的46.1%，说明服务消费本身已经具备相当大的基础。

但要让服务消费真正成为经济增长的主要引擎，还需要解决三个问题：

第一，住房。

让人可以通过租房获得稳定、体面的长期生活。

第二，社会保障。

让家庭不必为了医疗、养老、失业和子女未来而进行过度预防性储蓄。

第三，服务供给。

让居民有钱以后，真正有足够多、高质量、值得购买的医疗、养老、托育、文化、体育、旅游和个人服务。

最终形成：

收入增加 → 不必全部储蓄买房 → 财富进入更多资产 → 风险由社会保障分担 → 居民敢于消费 → 服务业扩大 → 就业和收入增加 → 再推动消费。

这才是一个真正能够自我循环的消费经济。

九、所以，中国消费的真正破局点，可能不是“刺激消费”，而是“改革消费的终点”

如果把问题放在更大的时间尺度来看：

过去中国经济最擅长的是：

生产商品。

后来形成了：

生产商品 + 建设房地产。

而未来真正需要建立的，可能是：

生产商品 + 提供住房服务 + 提供各种高质量生活服务。

这三者之间最大的区别在于：

商品可以出口。

一台冰箱、一辆汽车、一部手机，可以卖给全世界。

但：

养老、医疗、托育、文娱、旅游、家政、体育、社区服务……

这些东西基本无法出口。

它们必须在国内消费。

所以，如果中国希望从“世界工厂”进一步转向一个消费驱动的大经济体，那么最终一定需要把越来越多的经济价值留在国内服务居民。

而要让居民愿意把财富从房产中释放出来，最重要的事情之一就是：

让“拥有住房”不再成为获得完整生活的必要条件。

这也是为什么我越来越觉得：

中国消费真正的破局点，不一定是让老百姓更愿意消费，而是让老百姓不再需要通过买房来完成财富积累、养老保障和生活权益的获取。

真正实现租购同权之后，住房才可能从一个“必须拥有的资产”，逐渐变成一种“可以购买的服务”。

而当一个社会中的年轻人可以安心租房、结婚、生育、工作、养老，而不用把人生最重要的一笔财富锁进一套房子时，服务消费才真正有机会从房地产的附属消费，走到经济增长的前台。

这或许才是中国从“住房消费独大”走向“服务消费挑大梁”的真正破局点。